تعليمات جديدة للبنوك في إسرائيل تتعلق بقروض الإسكان

ترجمة الحدث

ذكرت صحيفة "ذا ماركر" الإسرائيلية أن البنوك في إسرائيل تعمل على إحكام الرقابة على قروض العقارات، بعد تدقيق أجراه مؤخرا المشرف على البنوك في ملفات الرهن العقاري. 

وكشفت المراجعة التي أجراها المشرف العام على البنوك، عن عدم وجود سياسة واحدة بين البنوك في احتساب المبلغ الذي يحدد الحد الأقصى لسداد أقساط الرهن العقاري. 

وعقب نتائج التدقيق، أصدرت البنوك تعليمات داخلية جديدة، من المتوقع أن تقلل مبلغ الرهن العقاري الذي سيحصل عليه العديد من المقترضين، بالإضافة إلى انكماش سوق الرهن العقاري نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة.

وفقًا لتوجيهات الرقابة المصرفية الإسرائيلية، يجوز للبنك أن يمنح العميل رهنًا عقاريًا لا تزيد أقساط السداد عليه عن 50٪ من دخله المتاح، ومن الناحية العملية، لا يتجاوزون عادةً حد السداد البالغ 40٪.

وفقًا لتعريف المشرف على البنوك في إسرائيل، فإن "الدخل الشهري المتاح" هو صافي الدخل الشهري مطروحًا منه المصروفات الثابتة، وصافي الدخل الشهري هو الدخل الذي يتم دفعه بانتظام على أساس مستمر أي بدون إضافات متغيرة، مثل سداد النفقات مقابل الإيصالات أو المكافآت أو أي دفعة لم يتم دفعها مباشرة ولا تظهر في كشف الراتب أو في مستند آخر يقدم إلى البنك.

ومن الدخل الصافي الثابت، يتعين على البنك خصم النفقات الثابتة، وهي النفقات التي تتطلب من المقترضين دفع دفعة شهرية ثابتة لمدة تزيد عن 18 شهرًا. في هذا السياق، يقوم المشرف على البنوك بتفصيل أي دفعة ثابتة لا تظهر في إيصال الدفع: مدفوعات سداد القرض، ودفعات النفقة.

وبحسب الصحيفة الإسرائيلية، في حالة الإيجار، يكون المشرف على البنوك أكثر صرامة ويذكر أنه سيتم خصم المبلغ من حساب دخل المقترض حتى لو كان عقد الإيجار لمدة أقصر من 18 شهرًا.

وعلى الرغم من التعليمات التفصيلية لبنك إسرائيل، يقول مستشارو الرهن العقاري إن هناك اختلافات كثيرة في طريقة احتساب البنوك لأجور المقترضين لغرض تحديد مبلغ الرهن العقاري. توجد الاختلافات بشكل رئيسي في حالة المقترضين العاملين لحسابهم الخاص، الذين لا يستطيعون تقديم إيصال دفع أو الذين يتقاضون راتباً من شركة يمتلكونها بالكامل.

ومع ذلك، حتى في حالة الموظفين، هناك اختلافات بين البنوك في حساب الراتب الثابت، والتي تشمل المناطق الرمادية التي لا تغطيها تعليمات بنك إسرائيل، مثلا: أولئك الذين يمتلكون سيارة الشركة، على سبيل المثال، يخضعون للضريبة وفقًا لـ "قيمة الاستخدام" - وتقلل الضريبة من صافي دخلهم لأغراض الرهن العقاري. وإذا اختار امتلاك السيارة والتخلي عن قيمة الاستخدام، سيزداد دخله المتاح، وكذلك الرهن العقاري الذي يمكن أن يحصل عليه على الرغم من أن وضعه المالي وقدرته على السداد لم تتغير بشكل أساسي.

وتظهر البيانات التي نشرها بنك إسرائيل أنه في تشرين الأول/أكتوبر بلغ معدل القروض التي يكون سداد أقساطها على الأقل 30٪ من دخل المقترضين؛ 46.8٪، مقارنة بـ 45.2٪ في الشهر السابق و 34.8٪ في تشرين الأول/أكتوبر 2021.

الدخل الثابت الآخر الذي لا ينبغي تضمينه في الحساب هو دفعة ثابتة لشراء أسهم الشركة، وهي إضافة مقبولة بشكل أساسي في صناعة التكنولوجيا الفائقة. ومع ذلك، يُظهر تدقيق بنك إسرائيل أن بعض البنوك وافقت على إدراج دخل إضافي في حساب الراتب المحدد، وهما جزء ثابت من الراتب يمكن الاعتماد عليه في اختبار القدرة على السداد. 

بعد نتائج التدقيق، أرسل بنك إسرائيل مذكرات إلى البنوك لتصحيح أوجه القصور الموجودة في حساب الراتب المحدد ومؤخراً أصدرت إدارات البنوك تعليمات بخفض الراتب لتحديد الرهن.

ويقدر مستشارو الرهن العقاري أن التوجيه سيقلل من حجم القروض التي يمكن لمشتري الشقق الحصول عليها من البنك والقدرة على تحمل الزيادات الإضافية في الأسعار في سوق الإسكان. وقد يؤدي التوجيه أيضًا إلى زيادة مبالغ القروض المصنفة على أنها عالية المخاطر.

وارتفع معدل القروض العقارية عالية المخاطر نسبيًا (السداد بنسبة 30 ٪ على الأقل من الدخل المتاح) في العام الماضي بسبب الزيادة في أسعار الفائدة والزيادة في أسعار الشقق بمعدل يقترب من 20 ٪. كما لم يقترن ارتفاع أسعار الشقق والزيادة في مبلغ السداد الشهري بزيادة مقابلة في الأجور.

وتم طرح التغيير في سلوك البنوك الإسرائيلية يوم أمس في المناقشة التي جرت في لجنة المالية حول تداعيات زيادة سعر الفائدة. وادعى يوناتان بيرلينر، رئيس اللجنة المهنية لجمعية مستشاري الرهن العقاري، في جلسة الاستماع أن بنك إسرائيل أمر البنوك بتشديد التحقق من دخل المقترضين، وسيصبح التوجيه للبنوك ساري المفعول في الأيام المقبلة، ووفقًا لمستشاري الرهن العقاري، فقد تم تقديمها تحت ستار "التدقيق" بدلاً من تغيير الإجراء الذي كان يتطلب جلسة استماع في اللجنة الاستشارية وإمكانية التعليقات العامة.