السبت  20 تموز 2019
LOGO

برهم: نظام ضريبي ظالم لشركات التطوير العقاري الرسمية يخلق منافسة غير شريفة لصالح المطورين الفرديين

2018-10-18 02:43:46 PM
برهم: نظام ضريبي ظالم لشركات التطوير العقاري الرسمية يخلق منافسة غير شريفة لصالح المطورين الفرديين
الرئيس التنفيذي لشركة ابراج للتنمية والاستثمار العقاري إبراهيم برهم
 

الحدث/ خاص:

الملف العقاري والنظام الضريبي المتعلق به، أكثر الملفات ظلما لشركات التطوير العقاري التي تعاني من غياب العدالة الضريبية لصالح كل شخص يرغب باستثمار رأس ماله في القطاع العقاري أو مشاريع الاسكان الذين يمكن تصنيفهم بالمطورين الفرديين غير المسجلين، ويساعدهم على منافسة شركات التطوير العقاري المسجلة رسميا وتدفع عديد الرسوم والضرائب، الأمر الذي يحتاج إلى الفحص وإيجاد آلية جديدة تحقق العدالة الضريبية في الإدارة الضريبية الخاصة بالملف العقاري، فالاستثمار العقاري في فلسطين غاية في الأهمية وقد يكون أكثر استثمارات السوق وأكبر الملفات التي يتعامل معها المواطنون.

وفي هذا الإطار كان (للحدث) هذا الحوار مع السيد إبراهيم برهم – الرئيس التنفيذي لشركة ابراج للتنمية والاستثمار العقاري:

شركات عقارية كبيرة تعاني أزمة كبيرة من البيئة الضريبية

كيف تتعامل دوائر الضريبة والنظام الضريبي الرسمي سواء كانت الدخل أو المضافة فيما يتعلق بالملف العقاري؟

هنا تكمن المعضلة الكبرى التي لم نجد للآن آلية واضحة للتعامل معها وتؤدي إلى منافسة غير شريفة ما بين الشركات المسجلة رسميا وتتعامل مع نظام ضريبي رسمي وما بين الأفراد المستثمرين وهم يشكلون الغالبية في الملف العقاري.

غالبية من يعملون في القطاع العقاري ما بين 90% - 95% هم من المطورين الفرديين حتى لو أطلقوا على أنفسهم (شركات)، إلا أنهم يعملون بشكل فردي، لأنهم لم يجدوا أي اعتراض أو قيود ومحددات، وبالنتيجة بناء عمارة وشققها السكنية بمسماه الشخصي من الناحية الضريبية، والضريبة الوحيدة التي يدفعها مشتري الشقة هي ضريبة المالية أو الأملاك برسوم 1% في دائرة الطابو عندما يتنازل المطور الفردي عن الشقة.

وما يحصل اليوم، أن هناك شركات عقارية كبيرة مسجلة رسميا وعددها قليل برأس مال كبير وتستثمر في مشاريع عقارية قد تكون كبيرة أو متوسطة، وتعمل بحجم كبير لكنها تعاني أزمة كبيرة من البيئة الضريبية المعمول فيها والمبنية على بيئة منافسة غير عادلة؛ لأن طبيعة البيئة التي يعمل بها الملف العقاري هي بيئة غير عادلة بشكل أو بآخر وهي بحاجة إلى تطوير.

وعليه، فإن الشركات العقارية تطالب دوائر الضريبة بإلزام المطورين الفرديين وشركاتهم الشخصية على دفع ثلاثة أنواع من الضرائب الأساسية المتمثلة في "الأملاك" ضريبة الدخل، وضريبة قيمة مضافة بناء على ميزانياتها التي تقدمها أسوة بكل الشركات المسجلة رسميا، التي تدفع ضريبة مالية "أملاك" 16% وضريبة دخل حسب النظام الحالي 15% وسابقا قبل سنتين كانت 20% وضريبة مضافة 16%، وهو ما يؤكد غياب العدالة الضريبية.

اقتراحات بتعطيل العمل بالنظام الضريبي القائم على الشركات الرسمية

هل طرحتم القضية على وزارة المالية ودوائر الاختصاص فيها، وماذا كان ردهم، وما هي المقترحات الإبداعية التي تم تداولها بهذا الشأن؟

فتح النقاش مطولا مع دوائر الضريبة ووزير المالية وغيرهم، وتمحور التفكير على أنه يجب تطوير هذا الموضوع بحيث لا يتم الإجحاف بالمطورين العقاريين الفرديين، بمعنى يتم فرض "شيء" عليهم أكثر من قدرتهم عما يدفعوه الآن، وفي نفس الوقت لا تقضي على الشركات العقارية الرسمية التي تضعها في بيئة غير منافسة من هذا الموضوع.

ولذا تم اقتراح قضايا إبداعية للخروج من هذا الملف للتوجه نحو ما سمي بالرسوم، بحيث يتم تعطيل العمل بالنظام الضريبي القائم على الشركات الرسمية العادية وتحدث التوازن باتجاه العقار.

يدفع البائع اليوم عندما يبيع قطعة أرض 1% والمشتري 2%، فلماذا لا تفكر دوائر الضريبة بنظام رسوم يتعلق بالتطوير العقاري تفرضه على أكثر من 95% من المطورين العقاريين الأفراد، أو من الاشخاص المستثمرين في العقار وإلزامهم بدفع ما تدفعه الشركات العقارية الرسمية والذي بالمحصلة يعتبر استثمارا فاشلا في ظل استمرار السياسة الضريبية غير العادلة المتبعة حاليا، والتي قد تؤدي إلى حل هذه الشركات بشكل أو بآخر؛ لأنها لن تقدر على المنافسة في السوق.

ونحذر من أن تكون الشركات التابعة للمطورين الفرديين مسجلة كشركات عقارية لكن استثماراتها موجودة على شكل فردي، وبالنتيجة لن يتم تطوير القطاع وسترتفع أسعار الشقق بشكل مهول، ما يعني رفع أسعار الشقق أو البنايات من سعر أي مطور فردي يعمل ضمن المنافسة غير العادلة في السوق، ما يؤدي إلى استمرار المشكلة الكبيرة، والبيئة التي نعمل فيها حاليا غير عادلة ولا تؤدي إلى تطوير هذا القطاع الأكبر في القطاعات من النواحي الاقتصادية، والأمر يحتاج جرأة في التفكير لا سيما أن كل النقاشات السابقة لم تحقق نتيجة. لتستمر معاناة الشركات المسجلة رسميا باتجاه إنهاء ملفاتها مع دوائر الضريبة بدون أي نتيجة؛ لأنها مسجلة رسميا ومضطرة إلى أن تقدم الميزانيات وتعمل على ضبط النظام الضريبي وفواتيرها، وبالتالي فإن أي خلل أو تأخير ينتج عنه تأخير معاملاتها في دوائر الضريبة، ما يسهم في عدم قدرتها على المنافسة في السوق.

ومن المفترض أن تتحمل وزارة المالية مسؤولياتها باتخاذها خطوات جريئة أكثر انسجاما مع تفهمها لما نطرحه ونعانيه، فالحديث مع الوزارة من الوزير إلى مدير عام الجمارك وضريبة الدخل فإنهم أعلنوا تفهمهم لهذا الموضوع، لكن مشكلتهم تكمن في عدم اتخاذهم القرارات الحازمة باتجاه إيجاد حلول عملية وعدالة ضريبية.

التفكير بشكل إبداعي لتطوير نظام الرسوم يحدث توازنا

ما هو الحل الأمثل من وجهة نظركم كشركات رسمية ومساهمة عامة أو خاصة؟

الحل الأمثل من وجهة نظري ومعي الكثير من المهتمين، التفكير بشكل إبداعي بنموذج الرسوم وتطوير نظام رسوم يحدث توازنا بما لا ينفرد الـ 95% من المطورين الفرديين، وفي نفس الوقت لا يقضي على الشركات الرسمية القائمة التي تعمل ضمن نظام ضريبي صحيح، لذا يجب التفكير بشكل إبداعي في هذا المجال لضبط الموضوع ضمن مرحلة زمنية ومن ثم يمكن فرض أنظمة ضريبية عادلة على الجميع. ولكن إن بقي الأمر على حاله؛ فإن المنافسة غير العادلة وعدم ضبط السوق ستبقى سيدة الموقف، وفي نفس الوقت فإن الشركات العقارية القائمة التي تحمل أسماء كبيرة ولكن عمليا نتائجها ضعيفة؛ فإنها ستبقى غير قادرة على المنافسة وغير قادرة على أن تغطي النظام الضريبي المطلوب منها، وستبقى كلها تعاني معضلة جراء هذا النظام الضريبي المجحف.

تعديل النظام كله ضمن ملف الرسوم

ما هي آفاق التوصل إلى إدماج الشركات العقارية الرسمية والمطورين الفرديين بنظام رسوم موحد لتنظيم السوق العقاري؟ وماذا لو بقي الوضع عليه دون تغيير؟

يمكن أن يتم تعديل النظام كله ضمن ملف الرسوم لتكون مثلا 1% على المشتري و1% على البائع الذي لا يفرض عليه النظام اليوم أي رسوم، ويمكن بذلك أن تخرج من ضريبة الدخل والضريبة المضافة، وهذا يعني بدلا من أن تلغي النظام الضريبي وتكسر الشركات الموجودة في الملف الضريبي على حساب السوق غير المتوازن ومن أجل أن لا تخسر 95% من السوق القائم ولا تدفعه باتجاه ضريبي يؤدي إلى تباطؤه، يمكن دمجهم كلهم مع بعض بنظام رسوم موحد ما يؤدي إلى تنظيم السوق ودراسته بشكل صحيح، ويلزم الكل ضريبيا ونظاميا ويمسك الدفاتر ويشتري الفواتير بشكل رسمي ولا يشتري من تحت الطاولة، ويسجل الكل بشكل رسمي مع ملفات ضريبية رسمية، والأهم منه؛ أن الخزينة العامة للحكومة ستتلقى دخلا أكثر من ما يردها حاليا، بجذب 99% و 1% في قالب واحد، ويصبح الجميع يدفعون رسوما محددة وعادلة ومتدنية، لكن الخزينة ستتلقى رسوما لم تحصل عليها سابقا من كل السوق، لذلك نتحدث عن ثورة في النظام العقاري بضبط هذا الموضوع وتنظيمه بشكل لا يؤثر على تطوره، فلا نريد أن نجحف بالقائم حاليا وإنما نريد أن ننظمه بشكل أفضل ليصبح لدينا "مسك دفاتر" ونظام تمويل وإحصائيات رسمية وضرائب تسير بشكل هيكلي صحيح تؤدي إلى نقلة نوعية، وتبدد المخاوف الموجودة لدى المطورين الفرديين من تسجيل شركاتهم وتنظيم أوراقهم كمتخصصين في النظام العقاري الذي له قوانينه الخاصة المرتبطة برسوم واضحة المعالم، حتى يصبح القطاع العقاري قطاعا منظما ومطورا ويحدث نقلة نوعية في السوق.

 وإن بقي الحال على ما هو؛ ببساطة يجب أن تلغى الشركات الرسمية وتحل نفسها لعدم قدرتها على الاستمرار في ظل غياب العدالة الضريبية المطبقة في السوق، أما إن وجد النظام الضريبي المنظم وكان سلسا ومرنا وسهل التعامل معه في ملف الرسوم؛ فإنه سيتم جذب كل السوق للعمل على نظام تطويري صحيح، وبذلك تحدث نقلة نوعية في قطاع حيوي ومهم مرتبط بحياة الناس.

فوضى في القطاع العقاري تتسبب بأزمة في البناء والتسويق

هل هناك سوء تخطيط فيما يتعلق بالاستثمارات العقارية في بعض المناطق نتيجة الجهل أو عدم وجود المعلوماتية أو نتيجة الهروب الشخصي باتجاه الاستثمار في هذا القطاع؟

هذا الأمر ناتج عن جزء من عدم تنظيم السوق وعدم توفر إحصائيات رسمية تظهر حجم حاجة السوق، واستمرار عدم توفرها يجعل المطور يعمل بصورة غير واضحة في ظل انعدام القدرة على التخطيط الأفضل.

هناك عدة أنواع للمستثمرين العقاريين في فلسطين، منهم المحترفين أصحاب الخبرة الطويلة وهم من الناجحين وهناك فئة كبيرة من المستثمرين يستسهلون الاستثمار في القطاع العقاري هربا من الاستثمارات غير الآمنة، وبالتالي الأسهل لهم بناء عمارة وعرض شققها للبيع، وإن لم يبيعونها فإنهم يجمدون أموالهم لفترة طويلة، ويصطدمون بالمشكلة الكبرى بأن العرض يصبح أقل من الطلب وتصبح هذه المباني والشقق غير قابلة للتسويق في بعض المناطق، وبالتالي جمدت الكثير من السيولة الموجودة في البلد ومنعت السوق منها، وبالنتيجة أضعفت حركة السيولة النقدية في السوق ما يشكل خطرا كبيرا، يؤدي إلى مشكلة اقتصادية كبيرة على المستوى الفردي للمستثمر نفسه وعلى مستوى الاقتصاد الوطني، وقد يؤدي بنتائج سلبية لهذا القطاع على قطاعات أخرى بحجز هذه الأموال.

ما أود الإشارة إليه هو أن القطاعات العقارية قد تكون الأكبر في الاقتصاد الفلسطيني، لذلك فإنه بحاجة إلى رعاية وتنظيم وإرشاد أفضل، لذلك يجب أن يكون هناك إحصائيات دائمة تخرج من جهة رسمية مستقلة مثل الإحصاء المركزي بشكل دائم وشهري وربعي وسنوي لتنبيه المطورين أو حتى المستهلكين ممن يرغبون بشراء الخدمات في الضواحي.

وعند تنظيم هذا الوضع من خلال نظام محدد بأسس قانونية ضريبية رسمية وإحصائيات؛ يمكن إحداث نقلة نوعية في هذا القطاع، وهذه إحدى النتائج الإيجابية التي لها أن تمكننا من تنظيم هذا السوق بشكل صحيح، وإن وضعنا له الأسس السليمة قد يؤدي إلى التخفيف من الخطر المحدق بالعرض أكثر من الطلب، وهذا فيه جملة من الخوف والقلق، ولكن يبقى الاستثمار العقاري موجود في ثقافة الناس.

المشكلة الأكبر التي يتعرض لها الشرق والاقتصاد الفلسطيني هي تجميد السيولة الفردية والعائلية والشخصية في بعض الاستثمارات العقارية التي قد تكون غير ناجحة، ما يتطلب نقلة نوعية في حياة الناس وتفكيرها وثقافتها لتنظيم السوق والقطاع وتطوير إدارته نظرا لحاجة الناس للسكن، وليحقق العوائد على الاستثمار بشكل أفضل، وهذا يحتاج مشاركة وزارات المالية والأشغال والإسكان والحكم المحلي والبلديات والمستثمرين أنفسهم ممن لديهم خبرة كبيرة في هذا المجال.

وحتى نخرج من حالة "عشوائية العمل" في هذا القطاع؛ من المفترض التخطيط ومعرفة حجم وكمية حاجة المجتمع سنويا من الشقق والوحدات السكنية على مستوى الوطن وفي كل مدينة ومحافظة، وفحص مدى حاجتها لتطوير بعض العقارات الاستثمارية في الريف  وتطوير البنية التحتية في هذا المجال التي على الحكومة توفيرها.

نسب ارتفاع غير متناسبة بين أسعار الأراضي ومواد البناء والشقة

ما هي العوامل التي تساهم في ارتفاع أسعار الشقق والوحدات السكنية، والتي تجعل الإقبال عليها في انخفاض خاصة بين أوساط الأزواج الشابة وذوي الدخل المحدود؟

لا أعتقد أن ارتفاع أسعار الشقق السبب وراء إحجامهم عن الإقبال عليها، وأرى أن أسعارها اليوم في تكلفتها الكبرى أقل من أي وقت سابق آخذين بعين الاعتبار ارتفاع سعر الأراضي وتكلفة البناء ومواده، وكل هذه الأسعار منطقية باتجاه شقق غير مرتفعة.

 نسبة الارتفاع في أسعار الأراضي ومواد البناء مقارنة مع نسبة الارتفاع في سعر الشقة ليست متساوية، بالعكس هي أقل من الأراضي، والسعر يحدده السوق، وفقا لمكان الشقة وموقع العمارة والمنطقة والحي والمدينة وشكل ونوعية الخدمات المتوفرة، وهذا كله له علاقة بالعرض والطلب. إضافة إلى إمكانية ربط تنظيم السوق في قضايا غير منضبطة حاليا، مثل ربطه من الناحية الاستراتيجية بنظام الحكم المحلي والنظام المالي والانضباط القانوني والمالي، مما يسهل عملية الاستثمار حتى تكون أكثر نجاعة ومنافسة وتحقق نتيجة أفضل؛ الأمر الذي يحتاج إرادة صلبة وقوية بحيث تبدأ بوضع خطوات عملية لتطويره حتى تحميه.

غابات حجرية تقضي على المساحات الخضراء

المنافسة غير الشريفة والتسارع في بناء العمارات ومشاريع الإسكان جعلتنا نرى بعض المدن قد تحولت إلى غابات حجرية وقضت على المساحات الخضراء، ليس هذا فحسب بل التعدي على بعض المواقع الأثرية والتاريخية، لماذا لم تقم الجهات الرسمية ذات العلاقة والبلديات بتفعيل رقابتها ووقف كل التعديات على ما تم ذكره؟

 مسألة المحافظة على المساحة الخضراء في المدن والضواحي لها علاقة بالتخطيط العام، فبعض القوانين المرتبطة بتنظيم الأراضي والمدن قديمة وتحتاج إلى تطوير، وبصراحة أصبح هناك بعض التحسن في بعض البنى التحتية لبعض المناطق التي يمكن أن تساعد في إيجاد بعض البيئات الخضراء، وكل هذا له علاقة بالإطار التنظيمي لموقع البناء أو في نوع المستثمر العقاري الذي يمكنه أن يوفر جماليات وزيادة المنافسة، فعندما تتوفر العدالة في الموضوع يصبح هناك ما يساعد في إعطاء تطوير أفضل.

ولكن تكمن المشكلة اليوم في أن المنافسة غير عادلة ويضطر المطور العقاري لاستغلال كل سنتيمتر من أجل أن يتمكن من المنافسة، فهذه الصعوبة في معادلة السوق والعرض والطلب والسعر الذي يحدده السوق، لذا يجب وضع عدالة على الجميع بشكل أو بآخر في إعادة تنسيق المنافسة وشكل الخدمة.

ونعتقد أن تطويرا يمكن أن يحدث في بيئة عمل البلديات والمواطنين التي باتت أكثر انتباها واهتماما بأهمية الحفاظ على الأماكن التاريخية والأثرية وأهميتها في حياتهم، من الممكن أن ما تراه يختلف عما يحكمه القانون؛ فهو أعم وأقوى. هل القانون يسمح للبلدية أو للمستثمر بأن يتعامل مع موقع معين؟، وإذا كان يسمح فلا أحد يمكنه منعه وإن كان لا يسمح يجب أن يضرب بحديد في هذا الموضوع.

أعتقد أن القانون أقوى من أي أحد، كثير ممن لا ينتبهون للقانون، ولا أعتقد أنه يمكن لنا أن نخطىء أي بلدية أو مطور في هذا الموضوع، وليس من السهولة أن يتم التغاضي عن مثل هذه الأمور، وفي كل الأحوال يجب أن تضبطها القوانين وأي شخص يتجاوز القانون يجب عقابه وبالتالي فإن الأماكن الأثرية والتاريخية لها قوانينها التي تحكمها وأي اختلاف يجب اللجوء فيه للقانون، ومع رقابة الناس العامة والضبط؛ من الصعوبة أن يلعب أي أحد في هذا المجال، وأشك أن هناك من يقدر على التحرك وتجاوز القوانين التي تحكم التعامل مع الأماكن الأثرية وإن تجاوزها يعاقب عليه القانون.